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借入金計算システム(ローンシュミレーター)による
住宅ローン返済計画

先々、住宅ローンで苦しまないための繰り上げ返済計画です。

繰上げ返済方法には 期間短縮型と毎返済額軽減型の2種類有りますが、ここでは経済情勢の変動に対応しやすい毎返済額軽減型で シミュレーションしています。
期間短縮型と毎返済額軽減型の違いは繰上げ返済方法の種類と考察をご参照ください。

<設定条件>職種はサラリーマンで60歳定年の予定。

10年前に38歳で3,000万円を期間30年、30年の固定金利6.5%で借り入れた。

借入金の内訳:月払1,500万円、ボーナス払1,500万円

現在(48歳)の市中金利2.5%(10年固定金利)、10年後(58歳)の市中金利を6%と仮定します。

マイホーム購入 市中金利2.5% 市中金利6%

38歳・ ・ ・ ・ ・ 48歳・ ・ ・ ・ ・ 58歳・ ・ ・ ・ ・

月払いの部 ボーナス払いの部
現在の毎返済額 94,810円
毎月94,810円の返済で
総返済額は34,131,673円
571,348円
毎ボーナス時571,348円の返済で
総返済額は34,280,939円
現在の残債 12,716,418円
借り入れから10年経った現在の残債務は
12,716,418円
12,688,765円
借り入れから10年経った現在の残債務は
12,688,765円

1.一部繰り上げ返済を活用したときのシミュレーション。
(a) 一部繰り上げ返済を活用 一部繰り上げ返済後の毎返済額 87,354円
1,000,000円を繰上げ返済に充てると月々の
負担が当初に比べ7,456円軽くなり、総返済額は
1,789,378円少なくなります。
526,321円
1,000,000円を繰上げ返済に充てると半年毎の
負担が当初に比べ45,027円軽くなり、総返済額は
1,801,120円少なくなります。

2.現在の金利が借り入れ時よりも低い場合は借り換えた方が得な場合が多いので、次に借り換えと繰上げ返済を併用した場合の シミュレーションをしてみます。
(b)借り換えと一部繰り上げ返済を併用 借り換えたときの毎返済額と借換え後10年後の残債 67,384円
低利のローン(10年固定金利)に借り換えることに
より当初に比べ月々27,426円負担が軽くなり、固定金利期間中 10年間の返済額は 3,291,120円軽くなります。

借換え後10年後の残債は7'148'057円となります。 残債 7,148,057円
405,043円
低利のローン(10年固定金利)に借り換えることに
より当初に比べ半年毎に166,305円負担が軽くなり、固定金利期間中 10年間の返済額は 3,326,100円軽くなります。

借換え後10年後の残債は7,128,485円となります。 残債 7,128,485円
固定金利期間終了後の毎返済額 固定金利期間終了後の金利が6%の場合
79,358円
固定金利期間終了後の金利が6%の場合
479,146円
固定金利期間(10年)終了後の金利が設定条件のように6%ですと借り入れ当初に比べ少ないとはいえ、 毎返済額が月々79,358円、半年毎に479,146円になりますので、それを見越して繰上げ返済資金を準備しておかなければ後で苦しむ ことになりかねません。
    ここでは、借り換えにより軽くなった金額を蓄えておいたことにします。

    • 月払部分 (94,810円-67,384円)×12月×10年=3,291,120円
    • ボーナス払部分(571,348円-405,043円)×2×10年=3,326,100円

    の内、其々300万円を一部繰上げ返済にあてますと、其々の返済額は

    • 月払部分79,358円が→46,051円に
    • ボーナス払部分479,146円が→277,499円に

    と負担は大幅に軽くなります。これにより、60歳定年時の残債務は

    • 月払部分 3,504,332円
    • ボーナス払部分 3,485,693円

    となり、退職金の一部でボーナス払い部分の残債3,485,693円を全額返済しておけば後はなんとかなりそうです。(^_^)

<結論>
    これから借りる人は
  1. 借り入れる前にライフサイクルを立て、無理のない返済計画を立てましょう。
    現在のように超低金利のときはマイホームの絶好の取得時期です。

    すでに、借入金がある人は
  2. 金利動向により返済計画をシミュレーションして、場合によっては計画を練り直しましょう。
  3. 余裕資金は一部繰り延べ返済に充てるようにしましょう。
  4. 金利が高いときに借りたものは、借り換えローンを利用したらどうなるかシミュレーションしてみましょう。
 いずれの方も健康第一です。体調を崩して、働けなくなっては大変です。健康に感心のある方は こちらをご覧ください。

注意:一部繰上げ返済や借り換えには手数料等が発生します。その額は金融機関によって違い、無料のところもあるようです。  因みに、住宅金融公庫の場合ですと返済金額に関係なく一律 5,000円(税別)です。

このページをご覧になっているあなたも借入金計算システム(ローンシュミレーター)で、 ご自分なりにシミュレーションされてはいかがでしょうか。 動作確認機種←クリック。

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MIシリーズZaurusからお入りください。 (^_^) LastUpdate(2003.2.13)


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